Условия рефинансирования ипотеки

Не каждое снижение ставки — основание для рефинансирования. Банки выставляют комиссии, требуют новую страховку, берут плату за оценку объекта, а иногда — пересматривают условия досрочного погашения. Поэтому начинать стоит не с подачи заявки, а с расчета реальной выгоды: сколько будет стоить переход и сколько сэкономит новая ставка. Главное — считать не проценты, а рубли.
Рефинансирование оправдано, если:

• разница между текущей и новой ставкой от 1,5 п.п. и выше — особенно на сроке до 10 лет;
• платеж по ипотеке превышает комфортный уровень, а цель — снижение нагрузки за счет увеличения срока;
• изменилась ситуация — например, увеличился доход, и есть смысл сократить срок, переплатив меньше процентов;
• текущий банк ограничивает досрочное погашение или навязывает дополнительные услуги;
• есть несколько кредитов, и задача — объединить их под залог жилья с одной ставкой и графиком;
• выдана валютная ипотека, от которой нужно уйти в рублевый долг из-за рисков курса.

В каждом случае просчитывается точка безубыточности — когда выгода по ставке перекрывает все издержки на переход.

Условия рефинансирования зависят от банка, но есть базовые параметры, которые проверяют все. Первая группа — это числовые ограничения. Например, оставшийся срок по ипотеке не должен быть меньше 3 лет, а сумма долга — не менее 500 тысяч рублей. Некоторые банки не работают с объектами в новостройках до получения собственности. Другие не рефинансируют ипотеку, оформленную менее полугода назад.
Вторая группа — требования к заемщику. Чистая кредитная история без просрочек, подтвержденный доход, стаж на последнем месте от 3–6 месяцев. Платежная нагрузка — не выше 50–60% от официального дохода, хотя это значение может меняться в зависимости от региона, стоимости объекта и типа недвижимости.
Почти все банки потребуют повторную оценку объекта (даже если это вторичка), новый комплект документов по залогу, договор страхования, регистрацию изменений в Росреестре. Некоторые предложат дополнительные опции: выдачу наличных на ремонт, объединение с потребкредитом или даже возможность получить ипотечные каникулы.
В реальности итоговая ставка может отличаться от рекламной: если не подключать страховку жизни, если объект «неподходящий» или заемщик нестандартный. Поэтому ориентироваться нужно не на цифру с баннера, а на полную стоимость кредита — с учетом всех требований.