Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Когда накоплений нет, а арендовать жилье больше не хочется, ипотека без первоначального взноса становится единственным шансом. И хотя это не самая частая история, такие схемы действительно работают — если знать, как именно выстроить сделку.

Это стандартный ипотечный кредит, где банк не требует от заемщика оплачивать 10–20% от стоимости недвижимости. Но для одобрения все равно нужна гарантия возврата средств, и здесь в ход идут альтернативные инструменты обеспечения:

• залог другого имущества (чаще — уже имеющейся квартиры или апартаментов);
• государственные программы (например, маткапитал);
• участие созаемщиков или поручителей;
• нестандартные схемы переоформления долей.

Основные условия кредитования на покупку жилья в данном случае следующие::

• Минимальная сумма — от 300 000 рублей
• Максимальная сумма — до 100 000 000 рублей
• Срок — до 30 лет
• Взнос — от 0%, можно использовать материнский капитал
• Обеспечение залогом
• Обязательное страхование залога

Банк оценивает не только уровень дохода, но и общий профиль заемщика: насколько стабильно он зарабатывает, как ведет себя с займами, и есть ли у него финансовый «запас хода». Если нет первоначального взноса — значит, надежность человека должна быть выше средней.
Преимущественно одобряют ипотеку тем, кто официально трудоустроен, получает от 60–70 тысяч рублей в месяц, не имеет действующих просрочек и работает хотя бы 4–6 месяцев на одном месте. Лучше, если есть созаемщик — например, супруг или супруга с собственным доходом. Это снижает риски для банка и дает больше шансов на одобрение.
Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет, но только в пределах трудоспособного периода. Обычно одобряют заявки, если на момент окончания кредита заемщику не будет больше 65–70 лет. То есть, если вам сейчас 50, на 25 лет кредит уже не оформят — максимум на 15–17.
В приоритете — госслужащие, IT-специалисты, работники крупных компаний, врачи, учителя, военные. Те, у кого есть стабильный доход и официальная занятость.

Выход в ипотеку с нуля чаще всего происходит по двум сценариям:

• Есть недвижимость, которую можно заложить

Допустим, в собственности — квартира родителей. Она выступает залогом под будущую покупку. Банк фиксирует ее стоимость, рассчитывает, сколько может выдать до 79,9% от суммы и уже от этого формируется лимит. Если квартира, которую вы хотите купить, дороже — система дополняется вторым залогом или доплатой за счет иных активов (например, маткапитала).

• Покупается недвижимость по цене не выше залоговой

Сложнее, но тоже возможно. При этом выбирается жилье примерно равной или меньшей стоимости по сравнению с залоговым. Тогда банк не требует первый взнос, так как риски перекрываются активом, который уже есть в собственности. Этот сценарий встречается, например, при обмене студии в Санкт-Петербурге или Москве на квартиру в области.

Без помощи опытных экспертов по недвижимости купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса очень сложно. Ошибки в одном из этапов могут привести к отказу в последний момент, пересмотру одобренной суммы или откату всей схемы.
Наша команда специалистов выполняет следующие задачи:

• проверка истории залогового имущества;
• правильное оформление согласий со стороны собственников;
• расчет реального LTV (отношения кредита к стоимости залога);
• взаимодействие с банком по нестандартным сценариям;
• согласование с юристами страховой и нотариусами.

Мы подбираем квартиры, которые реально можно взять без стартового капитала, и ведем клиента на всех этапах:

• Проверяем возможность оформления залога по третьим лицам
• Выстраиваем схему, если жилье дороже залогового имущества
• Подбираем банк и ипотечную программу с высокой вероятностью одобрения
• Участвуем в переговорах и регистрации
• Подключаем юриста для контроля всех договоров

Купить квартиру в ипотеку без накоплений — можно! Но, чтобы такая сделка не сорвалась из-за технических нюансов, нужен продуманный сценарий с опорой на опыт. Команда Марии Тарасовой знает, как грамотно выстраивать такие процессы: от поиска объекта до подписания договора.