Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование — это оформление нового ипотечного кредита для полного погашения старого. Заёмщик обращается в другой банк (или в свой, если он предлагает программу), получает одобрение, подписывает новый договор и использует выданные средства для закрытия текущей задолженности. После этого оформляется новый залог, а старый снимается.
Технически это полноценная сделка: с подачей заявки, проверкой платёжеспособности, оценкой недвижимости, сбором документов и регистрацией в Росреестре. Деньги при этом не поступают заёмщику на руки — банк переводит их напрямую в старый кредиторский банк. Новый кредит становится активным только после регистрации залога. Этот переходной этап требует точной координации: если один из банков затягивает процесс, сделка может «зависнуть», а заёмщик окажется между двумя обязательствами.

Рефинансировать ипотеку стоит не в каждом случае. Нужно просчитать экономику всей сделки: расходы на оформление, страхование, оценку, регистрацию. Только если выгода по итогам перекрывает все затраты — имеет смысл оформлять.
Поводы для рефинансирования:

• разница в ставках от 1,5 п.п. и выше — даёт ощутимую экономию, особенно на сроке более 10 лет;
• желание снизить ежемесячный платёж — актуально при падении дохода или появлении других кредитов;
• сокращение общего срока кредита — за счёт повышения ежемесячного платежа и снижения переплаты;
• отказ старого банка пересчитать график или убрать страховку — новая сделка даёт больше гибкости;
• объединение ипотеки с другими долгами — потребкредит, автокредит и т.д., под единый залог;
• переход с валютной ипотеки на рублёвую — чтобы избавиться от курсовых рисков.

Для рефинансирования собирается почти такой же пакет, как при обычной ипотеке, но с добавлением документов по текущему кредиту:

• паспорт и СНИЛС;
• действующий кредитный договор с графиком платежей;
• выписка по счёту с отражением последних погашений;
• выписка из ЕГРН на объект;
• отчёт об оценке недвижимости — не старше 6 месяцев;
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• трудовой договор или справка с места работы;
• согласие супруга (если требуется);
• документы, подтверждающие использование субсидий или маткапитала — при наличии.

Даже при снижении ставки итоговая выгода от рефинансирования не всегда очевидна. Комиссия за оценку, расходы на регистрацию, новая страховка, возможные комиссии у старого банка — всё это съедает часть разницы. Если ипотека уже на финальной стадии — смысла в рефинансировании может не быть, даже при разнице в ставке.
Бывают случаи, когда старый банк требует сначала снять обременение, а новый — сначала зарегистрировать своё. Без грамотной координации сделка стопорится на этапе передачи денег. Есть и технические риски: если объект с перепланировкой, обременениями, незарегистрированными долями — банк может отказать даже после одобрения заявки.
С этими нюансами сложно справиться самостоятельно. Ипотечный специалист отсеивает неподходящие банки, проверяет документы, просчитывает полную выгоду и выстраивает сделку без провалов. Особенно, если параллельно идёт продажа, альтернатива или использование субсидий — в таких случаях рефинансирование требует профессионального сопровождения.