Как взять ипотеку самозанятому

Банки оценивают не самозанятость заемщика, а его способность стабильно и прозрачно обслуживать долг. У самозанятых нет классических документов, но это не значит, что они «непроходные». Главное — показать регулярный доход, отсутствие налоговой задолженности и понятную финансовую картину. Банк анализирует не только суммы, но и поведение: как идут поступления, есть ли просрочки по другим кредитам, насколько корректно оформлены документы. Все это формирует индивидуальный скоринг.
Основные параметры:

• регулярные поступления на счет от клиентов;
• платежная дисциплина по текущим кредитам (если есть);
• стабильность по налогам и отсутствие долгов перед ФНС;
• наличие безналичных расчетов (а не наличных переводов);
• объективная финансовая нагрузка — не выше 40–50% от дохода;
• наличие подушки безопасности на счете;
• стаж в статусе самозанятого от 6 месяцев и более.

У самозанятых нет формы 2-НДФЛ или справки от работодателя, поэтому важно грамотно подготовить альтернативный пакет. Документы должны подтверждать доход, налоговую дисциплину и статус. Банк не будет разбираться в устных пояснениях — нужны цифры, даты, печати или электронные подписи. Если в заявке есть разночтения или неполные данные — высока вероятность отказа без права повторной подачи в ближайшие месяцы.
Что собрать:

• выписка из приложения «Мой налог» за 6–12 месяцев;
• справка о расчетах с налоговой через личный кабинет ФНС;
• выписка по счету с отражением всех поступлений за период;
• паспорт, СНИЛС, ИНН заявителя;
• выписка из ЕГРН на приобретаемый объект;
• согласие супруга (если в браке);
• справки по текущим кредитам, если есть долговая нагрузка.

Банк может запросить дополнительные документы — договоры с клиентами, акты оказанных услуг, декларацию о доходах, если деятельность велась до регистрации как самозанятый. Все зависит от внутренней политики конкретного банка.

Даже при нестандартном доходе банк может одобрить ипотеку, если видит перед собой понятного и дисциплинированного заемщика. Проблема самозанятых — не в сумме дохода, а в том, что его сложно верифицировать по банковским шаблонам. Поэтому задача — превратить разрозненные цифры в четкую и логичную финансовую историю. Чем меньше вопросов возникает у банка при анализе заявки, тем выше шансы пройти скоринг.

• Финансовая прозрачность

Платежи от клиентов должны поступать регулярно, с одинаковой или растущей динамикой. Идеально — если расчеты безналичные, с идентифицируемыми плательщиками.

• Полная налоговая дисциплина

Никаких долгов по НПД. Налоги должны уплачиваться вовремя, без пропусков. Плюс — постоянная активность в приложении «Мой налог»: даже при небольших суммах, но стабильно. Это важный индикатор для большинства банков.

• Созаемщик с официальным доходом

Если доход у самозанятого граничный — усилить заявку может супруг или близкий родственник, оформленный как созаемщик, если у него стабильный доход по найму и хорошая кредитная история.

• Ликвидный объект под залог

Банки всегда оценивают не только заемщика, но и сам объект. Квартира с понятным статусом (не апартаменты, не арест, не перепланировка), в доме без ограничений, в активной локации — дает банку больше уверенности в возврате средств.
Лучше подавать заявку через профильного специалиста. Ипотечный брокер сразу отсекает неподходящие банки, подбирает те, где реально одобряют самозанятым, проверяет документы и сопровождает сделку.