Как проверить квартиру перед покупкой

Выписка из ЕГРН – это главный документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Заказать ее можно онлайн на сайте Росреестра. В выписке содержится вся необходимая информация:

• сведения о собственнике (фамилия, имя, отчество, доли, дата регистрации права);
• основание возникновения права (договор купли-продажи, дарения, приватизации и др.);
• наличие обременений или арестов;
• кадастровая стоимость недвижимости.

Совет: всегда сравнивайте сведения из выписки с предоставленными продавцом правоустанавливающими документами.

В 2025 году получение выписки из ЕГРН стоит недорого, а иногда можно воспользоваться бесплатными сервисами для проверки отдельных данных (например, проверить кадастровый номер объекта недвижимости).

Проверка на ограничения – обязательный этап при покупке квартиры как на вторичке, так и в новостройке. Сведения об аресте, залоге, ипотеке и других ограничениях отображаются в выписке ЕГРН.

• Если в графе «Обременения» указаны залог, арест, судебные ограничения, продажа такой квартиры невозможна без согласия правообладателей или решения суда.
• Узнать полную информацию можно, направив официальный запрос в Росреестр, либо через нотариуса.
• Квартира, купленная в ипотеку, чаще всего находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Риск: если проигнорировать этот этап, покупатель может лишиться как права собственности, так и своих денег.

1. Паспорт продавца – основной документ, удостоверяющий личность. Необходимо сравнить данные в паспорте с выпиской из реестра и договором купли-продажи. Важно обратить внимание на срок действия, наличие штампов, страниц с пропиской, отсутствие признаков подделки.
2. Справка о регистрации по месту жительства: документ подтверждает, кто фактически прописан на момент сделки. Обязателен для проверки, если квартира приватизированная: из списка зарегистрированных лиц иногда не выписывают детей или бывших членов семьи.
3. Справка из нарко- и психдиспансера. Выдается по требованию. Важно для проверки дееспособности продавца, особенно если его возраст вызывает вопросы или замечены странности в поведении.
4. Справка об остатке материнского капитала. Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, продавец должен предоставить справку из Пенсионного фонда и согласие органов опеки. В таких случаях обязательно доказать, что права детей-собственников не нарушены.

Покупатель должен убедиться: в квартире не прописаны несовершеннолетние, опекаемые, лица, которые могут претендовать на жилье после продажи. Это делается по выписке из домовой книги, которую можно запросить у собственника или в МФЦ.

Ошибки: Если после покупки обнаружатся не выписанные люди, через суд возможно оспаривание сделки.

Детальный осмотр: углы, окна, балконы

Осмотрите все помещения квартиры: проверьте состояние углов, стыков, окон, балконов. Важно выявить скрытые дефекты (сырость, трещины, проблемы с проводкой).

Проверка звукоизоляции и запахов

Оценить комфорт жилья помогут дополнительные параметры: уровень шума, наличие посторонних запахов, работоспособность вентиляции. Эти нюансы могут повлиять на цену и желание купить квартиру.

Совет: Лучше провести осмотр в разное время суток.

Задолженности по коммунальным услугам часто переходят на нового владельца после заключения договора купли-продажи. Запросите справку от управляющей компании о полном отсутствии долгов за квартиру.

Проверьте:

• платежи по ЖКХ, воде, газу, отоплению, капремонту;
• нет ли судебных производств, связанных с долгами по квартире.

Важно: наличие долгов – серьезный сигнал для покупателя, учитывайте это при согласовании цены.

Проверка истории квартиры – один из главных этапов проверки юридической чистоты объекта. В выписке из ЕГРН указывается, кто был предыдущим собственником, основания перехода права, дата, тип сделки (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация).

• Следует обратить внимание: если объект часто переходил от одних лиц к другим за короткий срок, возможны судебные споры или проблемы с приватизацией.
• Перепланировка без согласования – еще один критерий риска, особенно в старых домах на вторичном рынке.

Кейс: были случаи, когда квартира продавалась несколько раз подряд – это признак проблем! Перед покупкой выясните детали у юриста или риелтора, можно собрать справки о заключенных договорах купли-продажи за прошлые годы.

Бывшие супруги

В практике встречаются случаи, когда имущество продается без согласия бывшего супруга, имеющего долю или право проживания. Следует запросить документы об основаниях владения и отсутствии притязаний со стороны бывших супругов.

Квартиры, купленные с использованием маткапитала

Дети, участвовавшие в приватизации или чьи права нарушены при продаже квартиры, могут быть восстановлены в правах по иску суда или органов опеки.

Официальный сайт Росфинмониторинга публикует списки лиц, участвующих в судебных или иных делах, связанных с отмыванием денег и финансированием экстремизма.

Почему это важно: сделки с такими лицами могут быть оспорены государством, деньги иногда арестовываются.

• Оформляйте все этапы сделки официально, не передавайте деньги без расписки/банковской ячейки.
• Не используйте сомнительные схемы и предложения купить квартиру по цене значительно ниже рыночной – это часто ловушка мошенников.
• В случае подозрительных ситуаций обращайтесь к нотариусу или независимому специалисту.

Нотариусы, профессиональные юристы, эксперты рынка недвижимости – их услуги помогут провести полную проверку объекта, определить юридическую чистоту, обезопасить себя от мошенничества. Самостоятельно проверить квартиру возможно, но опыт специалистов часто помогает избежать судебных проблем и сложных вопросов.