Как продать дом с участком

Загородная недвижимость почти всегда требует предварительной подготовки. Дом может быть жилым, но не оформленным. Участок может использоваться, но не размежеван. Покупатель это увидит на этапе проверки, а банк — на этапе одобрения. Любая нестыковка — повод для отказа или жесткого торга. Поэтому начинать нужно не с объявления, а с диагностики объекта.
Что нужно проверить:

• Документы на землю и дом;
• Категория и вид разрешенного использования земли — ИЖС, СНТ, ЛПХ и т.д.;
• Межевание — уточнены границы, есть координаты в Росреестре;
• Регистрация всех построек — дом, хозблоки, баня, если участвуют в сделке;
• Актуальность техплана — соответствует ли фактическая застройка данным в Росреестре;
• Отсутствие арестов и обременений — включая невыкупленную аренду земли, доли несовершеннолетних и запреты на регистрационные действия;
• Назначение дома — жилой или дачный (важно для ипотеки и налогообложения).

Без наведения порядка в документах продажа в принципе невозможна — особенно если покупатель с ипотекой или маткапиталом.

Сделка не состоится, если хотя бы один ключевой документ отсутствует или не соответствует требованиям. Проверка проходит на нескольких уровнях: сначала агент или покупатель, потом банк (если ипотека), потом регистратор в Росреестре. И каждый может остановить сделку. Поэтому комплект собирается заранее и проверяется построчно.
Минимальный набор:

• Выписка из ЕГРН на участок и дом — не старше 30 дней, с полным набором характеристик;
• Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, наследства, дарения и т.д.;
• Межевой план — если границы уточнены (при наличии);
• Кадастровый паспорт или техплан — в зависимости от даты оформления;
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — если дом оформлялся недавно;
• Согласие супруга — если объект в браке, даже если оформлен на одного;
• Нотариальное согласие от всех собственников — если долевая собственность;
• Отказ совладельцев от преимущественного права покупки — если продается доля.

Дополнительно — справка об отсутствии задолженностей по налогам, выписка из домовой книги (если есть прописанные), согласие органов опеки (если в сделке участвуют дети).

Цену дома с участком определяет не только площадь и отделка. Первое, что смотрит покупатель — это категория земли. ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП — все они накладывают ограничения по прописке, строительству, коммуникациям. Дом на ИЖС рядом с городом всегда стоит выше, чем аналог в СНТ с сезонным водопроводом. Даже при одинаковой площади.
Следом — коммуникации. Наличие центрального водоснабжения, газа, отопления, канализации увеличивает спрос в разы. Отдельно оценивается фундамент, кровля, утепление, тип окон, отделка. Причем зачастую важнее не материалы, а степень пригодности к круглогодичному проживанию. Деревянный дом с печкой и скважиной — это дача. Кирпичный с газом и септиком — это жилье.
Также учитывается инфраструктура: асфальт до участка, близость к школам и магазинам, транспортная доступность. Участок с уклоном или без заезда — это минус. Участок с правильной формой, плодовыми деревьями и ландшафтом — это плюс. Чем меньше у покупателя вопросов на просмотре, тем выше вероятность продажи по заявленной цене.

Покупатель загородной недвижимости всегда обращает внимание на детали. Он оценивает не только сам дом, но и образ жизни, который с ним идет. Если участок зарос, в доме пахнет сыростью, а фотографии темные — цена падает еще до просмотра. Подготовка объекта к продаже начинается с чистки.
Первое — участок. Трава скошена, дорожки чистые, фасад не в пятнах, мусор убран. Даже мелкий косметический ремонт — подкрашенные перила, замененная фурнитура, работающий звонок — уже повышает доверие. Следом — дом. Свет включен, окна чистые, запаха нет, все проветривается. Фотографии только в солнечную погоду, с акцентом на фасад, планировку, участок и коммуникации. Если есть баня, гараж, беседка — это снимается отдельно.
Прятать проблемы нельзя, нужно их грамотно компенсировать. Если нет газа — показать альтернативное отопление. Если грунтовые воды — показать сделанный дренаж. Цель — убрать лишние вопросы до просмотра. Чем понятнее объект, тем меньше торга.
Продажа дома с участком — это всегда сочетание технических, юридических и маркетинговых нюансов. Здесь нет универсального сценария: у одного объекта нет межевания, у другого — проблемы с регистрацией, у третьего — участок оформлен, а дом нет. Чтобы не тратить время на неподготовленные показы и не терять деньги на торге, выгоднее сразу работать со специалистом. Он проверит документы, оценит реальный рыночный потенциал, сформирует стратегию и доведет сделку до регистрации.