Как взять ипотеку для самозанятых

Банк оценивает заемщика по двум критериям: насколько стабилен его доход и насколько он прозрачен. У самозанятых нет классических справок — ни 2-НДФЛ, ни трудовой книжки, ни стандартного рабочего графика. Все строится на фактических данных: транзакциях, налогах, поведении клиента как плательщика. Поэтому задача — собрать доказательства того, что доход не только есть, но он регулярный, белый и достаточный для обслуживания кредита.
Что можно предоставить:

• История поступлений на счет — как правило, за 6–12 месяцев. Важно, чтобы суммы были регулярными, без резких скачков и длительных пауз. Идеально, если расчеты ведутся по безналу.
• Справка о расчетах из приложения «Мой налог» — по сути, аналог налоговой декларации для самозанятых. Отображает всю историю деятельности, сумму доходов и уплаченных налогов.
• Платежные квитанции по НПД — подтверждение того, что клиент действительно платит налоги ежемесячно, а не номинально зарегистрировался.
• Выписка с карты — иногда нужна как дополнительный документ, особенно если расчеты идут через несколько источников.
• Договоры с клиентами или акты оказанных услуг — особенно при работе с юрлицами. Повышают доверие банка.
• Пояснительная записка — краткое описание специфики работы: кто клиенты, какой средний чек, сезонность, частота поступлений. Иногда просит сам банк.
• Если доход нестабильный или недостаточный, можно частично использовать доход второго заемщика или предоставить залог. Но базой все равно должен стать подтвержденный поток поступлений.

Формально банки готовы работать с самозанятыми — по условиям большинство программ допускает подачу заявки. Но на практике требования жестче, чем к обычным наемным сотрудникам. Главное — стаж, прозрачность и минимальный уровень дохода, который позволит пройти скоринг.
Что запрашивают:

• Стаж в статусе самозанятого от 6 месяцев — некоторые банки требуют 12 месяцев. Речь не про момент регистрации, а про активность: должны быть регулярные поступления и уплата налога.
• Первоначальный взнос от 20% — в отличие от обычных программ, где возможен 10–15%, самозанятых чаще просят вложить больше собственных средств.
• Минимальный доход — от 40–50 тыс. рублей на человека — после вычета всех кредитных обязательств. Для Москвы и Санкт-Петербурга цифра может быть выше.
• Хорошая кредитная история — просрочки даже по старым кредитам снижают шансы в разы.
• Созаемщик с официальным доходом — супруг или родственник с 2-НДФЛ усиливает заявку. Особенно актуально при нестабильных доходах у самозанятого.
• Подтверждение финансовой дисциплины — стабильная уплата НПД, отсутствие долгов по налогам, официальная регистрация деятельности.

Некоторые банки дополнительно требуют открытый расчетный счет или участие в зарплатном проекте. В любом случае подход будет индивидуальным — универсального рецепта нет. Все зависит от банке, профиля заявителя и качества подготовки заявки.

Ипотечный брокер сначала анализирует реальную платежеспособность: смотрит на движение по счету, сравнивает с лимитами по конкретным банкам, отбрасывает неподходящие варианты. Если доход нестабилен, находит способ его структурировать, возможно, перевести расчеты на безнал и подождать. Если нужна альтернатива 2-НДФЛ — формирует досье из выписок, чеков, актов. Слабое место в заявке — устраняет или перекрывает сильным со-заемщиком.
Банки не публикуют точный перечень для самозанятых, и у каждого требования свои. Где-то примут выписку из «Мой налог», где-то — только справку из налоговой, а где-то — все сразу и с нотариальным заверением. И пока человек теряет недели на уточнения, специалист уже отправляет заявку туда, где точно примут именно этот формат.
Важно понимать, что обращение к ипотечному специалисту — это не «помощь в сборе документов», а стратегия : как пройти скоринг, как показать доход, как выбрать банк, который работает с нестандартными заявителями. Особенно когда на кону не просто сделка, а возможность выйти на ипотеку в принципе.