Как продать дом

Для продажи дома необходимы документы не только на здание, но и на землю под ним. Согласно Гражданскому кодексу РФ дом и земля продаются одновременно, они неотделимы, пусть и являются независимыми учетными единицами. Дом и участок должны стоять на кадастровом учете и иметь соответствующие номера.
Совершить сделку может только владелец или его представитель (с доверенностью). Если дом приобретен в браке и нет брачного договора, регламентирующего раздельную собственность, потребуется письменное, нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
В случае продажи доли нужно приложить письменный, нотариально заверенный отказ от права преимущественного выкупа дольщиков или подтверждение об извещении о продаже дома с указанием цены.
Если владелец или один из владельцев не достиг совершеннолетия или признан недееспособным, необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства.
Что касается документов, нужно представить:

• договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или другие правоустанавливающие документы;
• документ о регистрации права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• подтверждение об отсутствии задолженностей и обременений;
• выписка из домовой книги с информацией по прописанных жильцах;
• кадастровый и технический паспорта;
• план межевания.

Можно, но потребуется согласие банка. Для его получения необходимо обратиться в банк, который принимает решение либо о досрочном погашении кредита, либо о продаже с переводом долга на покупателя, либо о погашении ипотеки дополнительными заемными средствами. Самый распространенный путь – перевод ипотеки на нового владельца. Естественно, покупатель должен об этом знать и дать согласие. В некоторых случаях банки самостоятельно занимаются продажей дома и подбором покупателей.

Подготовка полного пакета документов не самый сложный этап, ведь предстоит найти покупателя. Для этого на разных площадках размещаются рекламные объявления с фотографиями, характеристиками и перечислением преимуществ объекта продажи. Необходимо отвечать на многочисленные телефонные звонки, встречаться с потенциальными клиентами и показывать объект. Хуже, если объявление не привлекает достаточно внимания.
Когда покупатель найден, необходимо заключить договор. Один из промежуточных этапов – предварительный договор, который не обязателен, но может предварять сделку. В этом договоре прописывается стоимость объекта недвижимости, условия покупки, наличие задатка. Соглашение о задатке обязательно заключается письменно. В отличие от аванса задаток в случае незаключения основного договора по вине продавца возвращается в двойном объеме, а если сделка не состоялась по вине покупателя, не возвращается вовсе. Авансовый платеж возвращается в любом случае. Можно заключить договор купли-продажи дома, минуя стадию предварительного соглашения.

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и требует нотариального заявления только в том случае, если продается доля при общей долевой собственности или если один из владельцев несовершеннолетний или недееспособный. К договору прилагается при необходимости согласие супруга, письменный отказ от права преимущественного выкупа от долевых собственников, согласие органов опеки и попечительства. Также договор может быть признан недействительным, если не указаны существенные условия, такие как предмет договора, его цена, условия, по которым в стороны должны достигнуть соглашения. Если дом обременен ипотекой, он не может быть продан без согласия банка.
В документе должны быть четко прописаны:

• дата и место заключения договора;
• стороны сделки с ФИО, указанием паспортных данных, адресов регистрации и проживания;
• предмет договора, а именно дом и земельный участок, их характеристики, кадастровые номера объектов, адрес, площадь дома и участка, межевой план и т. д. (все это есть в выписке ЕГРН, техническом паспорте объекта, кадастровом паспорте);
• информация об отсутствии обременений и прав на проживание третьих лиц;
• пункт, наделяющий договор силой акта приема-передачи, если акт не составляется дополнительно в качестве приложения;
• цена договора и порядок расчетов.
• обязанности сторон;
• ответственность за неисполнение условий договора;
• срок договора;
• подписи.

Несоблюдение формы договора или неуказание его существенных условий может привести к признанию сделки недействительной, поэтому лучше доверить составление документа опытному юристу.
Обязательное условие заключения сделки – регистрация перехода права собственности новому владельцу, после чего происходит полный наличный или безналичный расчет. Передача денег происходит из рук в руки, через банк (аренда банковской ячейки или аккредитив), через нотариуса и др.

Продажа дома – большая ответственность и немалая доля риска, но мы вам поможем. Наше агентство проведет все этапы сделки, начиная от осмотра объекта и фото для рекламных объявлений, заканчивая поиском покупателя и оформлением сделки. К вашим услугам опытные риелторы, грамотные юристы в сфере земельного, гражданского и налогового права, оценщики и другие специалисты. Ваша успешная сделка – наша работа.